隨著國(guó)際LP市場(chǎng)漸漸轉(zhuǎn)暖，里昂證券去年6月份開(kāi)始募集的房地產(chǎn)基金Fudo二號(hào)近日正式募集完成，總規(guī)模約8.15億美元。

　　“這一期基金著重投資的地域?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地與日本，其它也包括香港與臺(tái)灣地區(qū)、新加坡、韓國(guó)、以及澳大利亞等”，F(xiàn)udo二號(hào)基金中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理趙波在接受本報(bào)獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。

　　盡管大陸內(nèi)地一線(xiàn)城市樓市被外界認(rèn)為充斥著泡沫，但趙波卻認(rèn)為仍有許多機(jī)會(huì)，“我認(rèn)為像零售商業(yè)與辦公樓等市場(chǎng)仍有許多機(jī)會(huì)”，趙波說(shuō)。

　　募集過(guò)程曲折

　　據(jù)悉，F(xiàn)udo二號(hào)基金為亞洲機(jī)會(huì)型私募不動(dòng)產(chǎn)基金，此次募資總額超過(guò)了預(yù)期7.5億美元的目標(biāo)。該基金獲得了來(lái)自北美和歐洲地區(qū)20多家投資者關(guān)注，認(rèn)購(gòu)中有相當(dāng)一部分來(lái)自于現(xiàn)有投資者客戶(hù)。

　　此次募集始于去年6月份，到今年11月正式募集完成，雖然這樣的募集時(shí)間長(zhǎng)度比較常見(jiàn)，但是因?yàn)闀r(shí)間橫跨此次百年不遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而使得募集更受關(guān)注。

　　據(jù)了解，在去年9月份時(shí)，基金已經(jīng)募集到4億美元，但是遇上雷曼兄弟的倒閉與次貸危機(jī)、股市崩盤(pán)，諸多的LP配置在對(duì)沖基金等方面的資產(chǎn)大幅縮水，都處于挽救其原有資產(chǎn)的狀態(tài)，放緩了對(duì)外的再投資。

　　但是，F(xiàn)udo二號(hào)基金的募集并未因此陷于停滯狀態(tài)，“實(shí)際上，因?yàn)樵械腇udo一號(hào)基金取得了比預(yù)期高的多的內(nèi)部回報(bào)收益率，因此原有的LP是將其所獲得的錢(qián)都再投入進(jìn)來(lái)，對(duì)Fudo二號(hào)基金做出十分強(qiáng)大的支持”，F(xiàn)udo二號(hào)基金董事總經(jīng)理李安琪表示。

　　隨后，直到今年一季度以后，整個(gè)市場(chǎng)才開(kāi)始慢慢地復(fù)蘇，LP開(kāi)始慢慢進(jìn)行資產(chǎn)上的再配置，而亞洲的增長(zhǎng)是海外LP最關(guān)心的一個(gè)區(qū)域，因此，到11月份，F(xiàn)udo二號(hào)基金正式募集完成。[page]

　　風(fēng)險(xiǎn)？機(jī)會(huì)？

　　據(jù)介紹，F(xiàn)udo二號(hào)基金將主要投資于增值型房地產(chǎn)直接投資以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，以謀求在亞太地區(qū)（包括但不限于:日本、中國(guó)大陸、香港地區(qū)、新加坡、韓國(guó)、臺(tái)灣地區(qū)以及澳大利亞等市場(chǎng)）獲得良好的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整資本回報(bào)。

　　不過(guò)，“基金最重點(diǎn)關(guān)注的地域?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地與日本”，趙波表示。

　　其中，中國(guó)一線(xiàn)城市的零售商業(yè)、寫(xiě)字樓其最為看好，因?yàn)?ldquo;上海與北京均集聚了許多的金融、律師等行業(yè)的公司，其對(duì)于寫(xiě)字樓的需求是很旺盛的”，趙波認(rèn)為。

　　今年一家地產(chǎn)中介統(tǒng)計(jì)過(guò)，北京市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率在增高，投資被認(rèn)為存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此趙波認(rèn)為，空置率增高是不可否認(rèn)的事實(shí)，但是像金融街、CBD等地方卻仍然有大量的需求，房地產(chǎn)的投資需要看個(gè)案，通過(guò)改善物業(yè)的管理水平、提供增值服務(wù)，能吸引到一些大的跨國(guó)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。

　　他舉一個(gè)例子，如有一個(gè)寫(xiě)字樓層高只有2.6米，根據(jù)一個(gè)地域的規(guī)定，8層以下的建筑不用裝滅火用的噴頭，但其通過(guò)改造將局部提升到2.65米高，而且裝上了噴頭。

　　“想要吸引好的跨國(guó)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，一些消防設(shè)施等，就算沒(méi)有規(guī)定要裝，但為了符合機(jī)構(gòu)的需求，我們都會(huì)裝上。包括辦公樓的配套設(shè)施，如是否有餐飲提供以滿(mǎn)足進(jìn)駐機(jī)構(gòu)員工的需求，管理物業(yè)的水平等等，每增加一個(gè)都會(huì)給人感覺(jué)不同”，趙波介紹。

　　另外，他認(rèn)為二線(xiàn)城市的住宅、工業(yè)園區(qū)辦公樓等都有很大的機(jī)會(huì)。

　　“比如，在上海中心區(qū)域的寫(xiě)字樓會(huì)比較不錯(cuò)，但在大連這樣的地方，你在中心區(qū)域做寫(xiě)字樓不一定好，而在大連工業(yè)軟件園區(qū)里面，則可以獲得較好的回報(bào)，這是根據(jù)不同的城市情況不同”，趙波認(rèn)為。

　　另外，他還認(rèn)為判斷未來(lái)發(fā)展方向的標(biāo)桿是租金，只有租金有上漲的空間，投資才會(huì)有較好的回報(bào)，如在上海和北京，隨著越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，更多的人才涌入，則寫(xiě)字樓等租金就會(huì)上漲。

　　他坦言，雖然一直在看上海和北京等一線(xiàn)城市的住宅項(xiàng)目，但目前仍然以觀(guān)望的態(tài)度較多。

　　而如果政府進(jìn)行調(diào)控或者地產(chǎn)有進(jìn)行調(diào)整，“也許有一些調(diào)整就是機(jī)會(huì)”，他認(rèn)為。

　　他同時(shí)也解釋?zhuān)現(xiàn)udo基金并不是單靠賭人民幣升值與樓價(jià)上漲而賺錢(qián)，如果那樣風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高，而更多的諸如上述提到對(duì)樓進(jìn)行改造、提升管理品質(zhì)與水準(zhǔn)等才是最重要的一環(huán)。

　　“我們對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)進(jìn)行這樣的考察，如果沒(méi)有值得我們提升的地方，我們便不會(huì)進(jìn)行投資”，趙波最后表示。